Sicher investieren mit Kapitalanlage-Immobilien – ohne selbst Bauherr zu werden.

Ja – und aktuell sogar aus einer besonders soliden Position heraus. Durch die im Vergleich zu den Nullzinsjahren gestiegenen Zinsen ist das prozentuale Risiko künftiger Zinsschwankungen historisch geringer, gleichzeitig hat sich der Markt zu einem echten Käufermarkt entwickelt. Eine Immobilie, die sich unter diesen Bedingungen rechnet, steht damit auf einem solideren Fundament als viele Objekte, die sich nur im Niedrigzinsumfeld getragen haben. Kombiniert mit dem langfristigen, sicheren Vermögensaufbau und teils immensen Steuervorteilen durch AfA, Denkmalabschreibung oder Fördermittel bleibt die Immobilie als Kapitalanlage eine der attraktivsten Anlageformen – vorausgesetzt, das Objekt wird von Anfang an sorgfältig ausgewählt. Genau diese Auswahl übernehmen wir für Sie.

Die Anschaffungskosten des Gebäudeanteils (nicht des Grundstücks) können Sie über die Nutzungsdauer steuerlich abschreiben – bei Bestandsimmobilien in der Regel linear mit 2 % pro Jahr über 50 Jahre, bei Neubauten mit Fertigstellung ab 2023 mit erhöhten 3 % über 33 Jahre. Je nach Objekt kommen weitere Modelle wie Denkmal- oder KfW-Förderung hinzu – wir ordnen jedes Objekt dem passenden AfA-Modell zu und zeigen Ihnen die konkrete Steuerersparnis im Rechner.

Bei denkmalgeschützten Objekten lassen sich die Sanierungs- und Modernisierungskosten zusätzlich zur regulären AfA absetzen: 9 % pro Jahr in den ersten acht Jahren, danach 7 % pro Jahr für weitere vier Jahre – nach zwölf Jahren sind die Sanierungskosten so vollständig abgeschrieben. Das macht Denkmalobjekte steuerlich besonders attraktiv für gut verdienende Kapitalanleger, erfordert aber eine sorgfältige Prüfung der Sanierungsplanung im Vorfeld. Für eine verbindliche Einschätzung Ihrer individuellen Situation empfehlen wir immer Rücksprache mit Ihrem Steuerberater.

Als Richtwert sollten mindestens die Kaufnebenkosten – rund 10 % des Kaufpreises – aus Eigenkapital gedeckt sein. Uns ist wichtig, dass Sie besonders eigenkapitalschonend Vermögen aufbauen und Ihre Kapitalanlage finanzieren können, statt unnötig viel eigenes Kapital zu binden. Sogar 110-Prozent-Finanzierungen, bei denen auch die Kaufnebenkosten mitfinanziert werden, sind möglich – vorausgesetzt, Sie bringen eine sehr gute Bonität mit. Wie viel Eigenkapital tatsächlich sinnvoll oder nötig ist, muss immer individuell mit der finanzierenden Bank betrachtet werden – unser Rechner liefert Ihnen dafür anhand von Kaufpreis, Nebenkosten und gewünschter Darlehenshöhe schon eine erste realistische Einschätzung.

Eine pauschale Grenze gibt es nicht, als Orientierung gilt aber: Banken kalkulieren üblicherweise, dass die monatliche Kreditrate nicht mehr als etwa 35–40 % Ihres monatlichen Netto-Haushaltseinkommens ausmachen sollte und setzen meist ein Netto-Mindesteinkommen ab rund 2.000 € voraus – bei Familien entsprechend mehr. Da wir grundsätzlich auf cashflow-positive Objekte setzen, trägt sich die Immobilie über die Mieteinnahmen weitgehend selbst – Ihr Einkommen ist dann vor allem für die Bonitätsprüfung der Bank entscheidend, weniger für die laufende Belastung. Ob und in welcher Höhe sich eine Kapitalanlage für Sie lohnt, schauen wir uns gerne gemeinsam anhand Ihrer individuellen Situation an.

Cashflow-positiv bedeutet: Ihre monatlichen Mieteinnahmen sind höher als die Summe aus Annuität (also Zins und Tilgung Ihres Darlehens) und den Bewirtschaftungskosten. Rechnet man die jährliche Steuerersparnis anteilig mit ein, bleibt Ihnen am Ende sogar ein reeller monatlicher Überschuss statt einer Zuzahlung. Genau das ist unser Auswahlkriterium: Wir bieten grundsätzlich nur Objekte an, die diese Rechnung mit realistischen, nicht schöngerechneten Annahmen tragen. Kurz gesagt: Ihre Mieter zahlen Zins und Tilgung Ihrer Immobilie ab – und Sie profitieren obendrein noch von handfesten Steuervorteilen.

Beides – bei uns lohnen sich Neubau und Bestand gleichermaßen. Bestandsimmobilien sanieren wir konsequent auf topmoderne energetische Standards (KfW 40, KfW 55 oder QNG), sodass sie bei der Energieeffizienz einem Neubau in nichts nachstehen, dabei aber oft mehr Substanz fürs Geld bringen und günstiger im Einkauf sind. Neubauten punkten zusätzlich mit geringem Instandhaltungsrisiko in den ersten Jahren und der erhöhten 3-%-AfA, sind dafür aber in der Anschaffung meist teurer. Welches Modell zu Ihnen passt, hängt von Lage, Ziel und dem passenden AfA-Modell ab – dazu beraten wir Sie individuell.

Nein – und genau das ist der Kern unseres Angebots: Sie müssen weder Bauherr noch Steuerexperte sein. Wir planen, sanieren und vermieten die Immobilie für Sie und begleiten Sie bis zur Finanzierungszusage. Wir sorgen zudem dafür, dass bereits ab den ersten Monaten nach dem Kauf Mieter in Ihrer Immobilie wohnen und kümmern uns um die komplette Abwicklung. Sie treffen die Investitionsentscheidung – wir übernehmen die operative Arbeit dahinter.

Nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist ist ein Veräußerungsgewinn bei privat gehaltenen Immobilien in der Regel steuerfrei – eine Wertsteigerung können Sie dann ohne zusätzliche Steuerlast realisieren. Innerhalb der zehn Jahre ist ein Verkaufsgewinn dagegen grundsätzlich steuerpflichtig. Für eine verbindliche Einschätzung Ihrer individuellen Situation empfehlen wir immer Rücksprache mit Ihrem Steuerberater.

Je nach Objekt kommen unter anderem KfW-Programme für energieeffizientes Bauen und Sanieren infrage, die zinsgünstige Darlehen oder Tilgungszuschüsse bieten. Wir prüfen die Fördermittel-Möglichkeiten vor dem Kauf und begleiten Sie aktiv bis zur Finanzierungszusage, damit Sie keine Förderung liegen lassen, auf die Sie eigentlich Anspruch hätten.